[株]日本株のJ-REITを購入

投資

今回は米株ではなく日本株としてJ-REITを購入して一段落しました。

個人的には日本株にはもう手を出さないと思いましたが、助言を頂き購入した次第であります。

・個人的に考える日本株について

昨年12月の暴落から回復傾向にある世界的な株価は「米国のリセッション入りか!?」

と心配されましたが、気に留めることなく回復をしています。

ただ周りが順調な回復を行っているのに対して、日本株だけは他国に比べて回復が乏しい

現状が続いています。

ここで感じたことは「日本株は日本人投資家ではなく外国投資家が支えている」ということでした。

今の日本株は外国人投資家が「興味・魅力が無い」と判断され、外国投資家の資金が入ってこない

ことが原因と考えています。

昔の投資など縁のない時の認識として「日本のお金持ちや資本家が株価を回している」と

思っていましたが、やはり極東の島国の住民だけでは回せないというのが本質だと思っています。

それを考えると、やはり米株や新興国の株を買うことのほうが有意義だと感じます。

理由としては他国の方が成長性があるから。

今や家電も他国製のものが多くなっています。

スマホなど数年前までは日本メーカーが半分あったイメージでしたが、今となっては

ほぼ他国メーカーが牛耳っている感を感じています。

日本株が上昇するにはアベノミスク並みの政策が無いと無理ではないか?と思っています。

・J-REITの認識

そんな中、日本株であるJ-REITに注目をしました。

不動産収入の株版という認識です。

いろんな方から「現物資産として不動産は強い」という声を聴きます。

物で言うと車を資産と考える人もいますが、必ず必要という訳でもありません。

しかし、不動産は「人がいれば住むところが必要」なので一生無くならない資産に

なると思っています。

だからといって今、「不動産を買うんだ!!」という訳には行かない状態です。

ちなみにロバートキヨサキさんのキャッシュフローゲームをやっていると

「不動産は借金して買う」のが攻略への近道とされています。

(売買を繰り返し借金を返しつつ、お金を増やす戦法)

そして、実際に不動産は借金して買うのが一般的みたいな流れも聞いたりします。

ですが、そんなリスクを私は背負えません。

そこでJ-REITです。

よく見ると主要5区とか総合とか物流とかあります。

特に魅力的なのは「主要5区」というフレーズです。

J-REITの主要5区は「千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区」といった東京都内の中心とも

いわれる地区です。

やはり土地や不動産を持つには「空室が少ない・すぐに人が入る・便利・都心に近い」

といった所に物件を欲しいですよね。

勿論、郊外でも魅力的な所はありますので一概にどこが良いというのはあるとおもいます。

ですが鉄板としては主要5区に不動産を持つのは魅力だと思っています。

ですが、やはりここらの地区の不動産を買うにはハードルが高い!(高スギィ!)

しかし、J-REITであれば、超間接的ではありますが持つことが出来ます。

他にも、23区外や大阪・福岡やいろいろな運用など様々なJ-REITがあるので自分の考えた物が

あれば投資してみるのも良いと思います。

デメリットとしては保有する物件は自分たちでコントロールできないので、

「この土地・ビルを手放しました」と運用されてしまうこと。

過去に大幅な下落があったことがデメリットとして挙げられると考えています。

・今後の日本を考えて

J-REITを投資するにあたり、不動産について未来を考えてみました。

人口低下・少子高齢化・人口の都市部集中・地方の過疎化などが思いついたところで、

そういった都市部の不動産を持つことが出来るか?という疑問も浮かびました。

試しにJ-REITのポータルサイトや決算説明書を見ると

「大方見込みのありそうな土地や不動産を持っている」ことがわかりました。

ビルの名前はいちいち覚えていませんし、見れば「こんなビルあったかな?」といった部分も

ありますが、ある程度有名な不動産を抑えている感じがあります。

(ちなみに唯一、分かったのは「秋葉原UDX」でした)

この先、そういった部分を「抑えられるか?」と言われると無理な話なのでJ-REITに

投資したいと思った一つのキッカケとなりました。

・J-REIT購入を渋っていた原因

投資を始めて日が浅いですが、投資の情報をかき集めていると利回りも良い魅力的な投資先と

認識することが伺えました。

しかし、現物株式と違い購入を渋っていました。

理由としては・・・

①日本の不動産といった地域限定の投資であること
②不動産価格などの知識が浅いこと
③リスクが見えにくかったこと
④戦略としてどういった方針を取ろうか迷った所

以上が渋っていた部分です。

①に関しては、日本自体は景気後退・人口減少といった不安要素が上がっているため

「投資して大丈夫?」と思いました。

②は勉強不足、③は直近で住宅価格関連で大きな金融ショック「リーマンショック」がありました。

10年周期で来るのであれば大きな金融危機やショックがくると考えられますが、

「大きなショックが来るのに投資しても大丈夫か?」と思いました。

④は一般の株式と違い、ずっとキープするものなのか?売買をした方が良いのか?といった部分で

見えにくいと思いました。

結果的には、「今後の日本を考えて」でも書きましたが「人口の都市部集中」を予想し

無配当などが無ければ売却はせずキープする方針を考えています。

(これもとある人の助言です)

ただし、リーマンショックといった大きな金融ショックに関してはわかりません。

実際にJ-REITで破綻したケースもあります。(2008年ニューシティ・レジテンス投資法人)

リーマンショック時には5分の1になったものもあります。

利回り等が高いことに目がいってしまいますが、人口減少などで不動産自体も悪くなる可能性は

十分にあります。

そういった部分で選ぶ条件(スクリーニング)を良く考え、慎重に投資すること・下落して

含み損になっても耐えることが必要な投資と考えています。

ここ数年は経済が右肩上がりですが「リセッション入りだー!」とか「景気が悪くなるー!」と

いった部分もありますので不安であるならば投資しない方が無難だと思います。

・まとめ

日本株自体はあまり明るい未来は想像できない

不動産を持つのは資産として強いと考えている

だけど都市部の不動産を持つことは難しいと思っている

J-REITであれば都市部の不動産を間接的だが持つことが出来ると思っている

魅力的ではあるがリスクも高いので手を出さないことも考える

 

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